Reducción de Costos por Diseño

por Steve Spencer

A continuación una cita digna de mencionarse: "El diseño inicial y la construcción de un edificio comprende cerca del 15% del costo total de las instalaciones por su periodo de vida de 40 años. El 85% restante se compone de los costos de operación y de mantenimiento".

La cita es de Life Cycle Cost Analysis 2: Using it in Practice (Análisis de Costo del Ciclo de Vida 2: Llevándolo a la Práctica) y su significado está en la conclusión a la que lleva - que si los profesionales se involucraran en las decisiones de diseño y selección, los costos de operaciones y mantenimiento de un edificio podrían disminuirse significativamente. En este artículo, me gustaría examinar 11 áreas importantes de selección de diseño y cómo estas decisiones pueden ayudar a reducir costos en las operaciones.

1.-Exterior. Para facilitar el mantenimiento, evitar las salpicaduras al regar y para más seguridad, las áreas verdes deben mantenerse fuera del edificio, los pasillos se deben planear acordes al tráfico y al acceso del personal de mantenimiento a las ventanas; los estacionamientos deben tener concreto o asfalto propiamente sellado para evitar el maltrato del piso al entrar.

2.-Entradas. Deberán usarse tapetes especiales para detener la mugre de los zapatos; los seguros de las puertas deberán ser suficientemente grandes para procurar el ahorro de energía. La loseta áspera deberá extenderse por lo menos 10 metros a la entrada para atrapar la humedad y la mugre y reducir el daño a las superficies internas.

3.-Ventanas. Las celdas solares con partes metálicas deberán ser utilizadas para ahorrar energía, mejorar la imagen y facilitar la limpieza y el mantenimiento. Para edificios con múltiples niveles, deberán usarse sistemas de anclaje que faciliten la limpieza de las ventanas.

4.-Elevadores. Las fuentes eléctricas deberán estar instaladas en áreas útiles para herramientas y equipo, como aspiradoras; deberán tener loseta especial para absorber la humedad y facilitar la limpieza; loe elevadores de carga deberán ser suficientemente grandes para los muebles, los carros de servicio y el equipo

5.-Escaleras. Deberá instalarse piso de caucho o alfombra para evitar el ruido, facilitar la limpieza y aumentar la durabilidad, los barandales deben ser fáciles de limpiar; la iluminación deberá ser accesible para cambio de accesorios y limpieza.

6.-Piso. Deberá seleccionarse una alfombra de alto rendimiento por áreas para facilitar la instalación, el reemplazo y el fácil acceso a las instalaciones eléctricas y el paso de cables; por lo menos deberá mantenerse un 5% de la alfombra total para posibles reemplazos; para reducir el uso de químicos, mano de obra y tiempo de limpieza, debe haber pisos duros que requieran solo limpieza y no un reemplazo de terminado; en áreas donde hay agua el piso deberá tener un coeficiente de estática en seco de un 0.6 o superior o un alto nivel de fricción.

7.-Paredes. Deberán seleccionarse pinturas durables y fáciles de limpiar; con patrones fáciles de reparar; las paredes deben tener la posibilidad de colocar papel tapiz; en las áreas donde se utilicen carros de servicio, deberá haber protectores de esquinas y rieles.

8.-Iluminación. Deben preferirse los accesorios y focos que sean compatibles y eficientes en energía. Deben evitarse los accesorios que sean cerrados además de los que son inaccesibles para el mantenimiento.

9.-Baños. Deberá haber drenaje de piso en todos los baños, superficies durables y fáciles de limpiar en las paredes, las losetas de piso deberán ser de máximo 6"x6" con lechada oscura y un coeficiente en seco de 0.6; para ahorros en agua, mantenimiento y prevención de enfermedades deberán utilizarse válvulas de descarga de baños sin contacto, dispensadores de jabón y papel en toalla; para eliminar los atasques de papel detrás de la puerta pueden usarse entradas en "Z" o abridores automáticos.

10.-Áreas de venta. Deberá haber lavabos con sistema de disposición de basura en áreas útiles y deberán ser suficientemente grandes para guardar el equipo adecuado y con espacio para almacenar suministros de limpieza;

Esto no es una lista total de consideraciones, pero refleja las situaciones que hemos documentado y han sido benéficas.

Steve Spencer es un especialista en servicios de mantenimiento a instalaciones para State Farm Insurance Companies.